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《民法典》——以案授课
[字号: ] 2022-05-26    阅读次数:

一、教学内容

民事法律行为及其效力

《民法典》第133条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。

第143条具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

第157条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。

此三条为民事法律行为的概念、有效及无效、被撤销或者确定不发生效力后的后果。

二、教学案例

女子花16万买房后拆迁获赔419万,卖家反悔 ,如何认定民事法律行为效力及当事人承担的法律后果?

花16万元买的房子,15年后拆迁获赔419万,这是不少人梦寐以求的好事。可没想到的是,当年的卖家竟反悔!认定当年的买卖合同无效,这拆迁款难道就“泡汤”了?

(一)基本案情:

2003年7月18日,时年33岁的魏某丽考虑到孩子渐渐长大,在住的房子有些小了,恰好手里也攒了一些钱,便想要换套大一点的房子。

某天,魏某丽在报纸上看到一则房产广告觉得还不错,于是联系上了卖家刘某云。刘某云的丈夫前几年生了一场重病,几经治疗依然没挽留住生命,为了给丈夫治病花光了家里的积蓄,还欠下了一笔钱,家里的小儿子还要读书,靠她微薄的工资,根本难以负担这一大笔的支出,所以她想到了卖掉家中的老宅院来还债。

老宅院一共547.68平方米,刘某云报价155000元。魏某丽看了房子觉得还不错,决定买下房子,因为对刘某云的同情,还加了5000元凑够了16万。

交易完成后,两家各忙各的生活,此后的15年内都没有交集。魏某丽这边自然是住进了新买的房子,而刘某云也拿着卖房款还了债,又用剩下的2万多在自家承包地里盖了4间大棚房住。

然而,没想到的是,因为十几年后的一个项目,两家再次有了交集。
2017年10月,老宅院所在的区域被列为棚户区改造项目,面临拆迁。根据初步估算,那套房子至少能够拿到419万元的拆迁补偿款。

还没等魏某丽从拆迁的喜悦中缓过来,就收到了法院的通知——刘某云及其两个儿子将她告上了法庭。

刘某云的诉求是:她与魏某丽签订的房屋及宅基地买卖合同无效,同时请求法院判令魏某丽返还房屋宅基地及相关证件。

原来她们的买卖是有问题的。魏某丽是城市户口,但刘某云家的老宅属于农民住宅。

1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。

刘某云认为,自己完全可以依法要回房产,但她也不是不通情理的人。魏某丽当年和她一样,不清楚这类房屋买卖合同的法律效力,所以现在她可以退一步,不说把房产全要走吧,起码拆迁款得分个一半。

按照刘某云的说法,魏某丽应该至少分200万元给她,但魏某丽怎么肯呢?虽然有城镇户口买农村房屋情况,但她认为,自己当年和刘某云都对相关法规不清楚,房屋买卖合同是完全自愿、公平交易签订的,更何况这么多年过去了,自己于情于理都是默认的户主,房产跟刘某云再没关系,买卖合同也应该视为有效。

就本案而言,卖家到底能否要回拆迁款?这份买卖合同到底有没有效力?

(二)法院判决

从整起案件的前因后果来看,支持刘某云显然对魏某丽不利,有违诚实信用原则。所以法院决定具体情况具体分析,如果买家购买房屋后没有进行翻建、扩建,可以按照过错原则对涉案房屋进行分割。如果有翻建、扩建,则要保护购买人翻建、扩建的利益。

根据这一原则,魏某丽购买房屋后,自己出资扩建284.81平方米的有证房屋产生的拆迁收益,应归魏某丽所有。原有交易的两栋老房子,则由双方按照过错比例进行分割,法院判定的这个过错比例是:魏某丽享有70%份额,刘某云享有30%的份额。

2018年12月18日,根据上述依据,法院判处所涉4195759元的房屋,魏某丽享有其中的3822836元,刘某云三人享有372923元,驳回其他诉求。

三、民法典教学中实施以案授课体会:

民法典内容繁多,条文性、理论性强,法律概念术语多,难于理解、掌握与运用。以精品案例讲授内容,理论知识或条文内容更加生动,而不再是枯燥乏味的书本知识,同学们更加爱学乐学。

(一)理论联系实际,学习效果更佳。

课堂中结合精品案例,既增加了学生学习的乐趣,又有助于学生理解理论知识,提高了解决实际问题的能力,课堂效果好。

(二)鼓励学生独立思考,提升解决问题能力。

课中结合案例,可以充分调动学生学习积极性,针对案例中的问题进行全面独立的思考,提高解决问题的能力。

(三)学生参与教学过程,实现双向交流。

教学中结合精品案例,学生先要进行思考,然后查阅各种必要的理论知识.这无形中加深了对知识的理解,而且是主动进行的。梳理有关理论知识后,学生还要经过缜密的思考,提出解决问题的方案,这一步应视为能力上的升华。同时对于不同学生的解答,老师要给予引导,这对教师也提出了更高的要求,实现老师与学生的课堂交流。







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